Comment calculer la valeur de l'usufruit ou de la nue-propriété, notamment dans le cas des successions ou des donations. Mode d'emploi du barème fiscal.
Il arrive souvent que des parents transmettent la nue-propriété d'un ou plusieurs biens, notamment immobiliers, à leurs enfants ou à d'autres bénéficiaires. Comme ils conservent l'usufruit de ces biens, ils peuvent continuer à les utiliser, et notamment continuer à habiter leur résidence principale, par exemple ou à percevoir les loyers d'un logement locatif.
De même, en l'absence de testament, le conjoint survivant peut choisir de recueillir l'usufruit de la totalité du patrimoine du défunt.
Quand la transmission porte sur un bien en démembrement de propriété, il faut alors appliquer le barème des droits à l'usufruit ou à la nue-propriété.
Le barème administratif
L'usufruit est calculé en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la transmission. Il est égal à :
- 10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
- 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
- 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
- 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
- 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
- 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
- 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
- 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
- et 90% en deçà .
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.
L'usufruit temporaire
Il peut arriver aussi qu'une donation porte sur un usufruit temporaire, fixé pour une durée déterminée, et non pas viager. Sa valeur fiscale est alors fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l'usufruit viager.
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